白羊“提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市,强化用地等要素保障,优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。”这是4月初印发的中央文件《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中内容,既代表了高层在城镇化2.0时代的基本共识,也预示着城市扩容在年全面提速。在酝酿了两月后,城市“大扩容时代”全面到来。这不,短短一周内,就已有4个城市宣布扩容。上周,国务院批复同意撤销成都市新津县,设立新津区。西部双雄之一的成都继代管简阳、设立“东部新区”之后,再次完成城区扩围。值得一提的是,另一雄——重庆前不久也将主城区由9区扩容到21个区。就在同一天,吉林宣布,经国务院批复同意,将原由四平市代管的县级公主岭市改由长春市代管。扩容后,长春市的面积扩大了25%至2.46万平方公里,总人口则增加至万人。紧接着是烟台,经国务院批复同意,撤销蓬莱市、长岛县,设立烟台市蓬莱区,以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域。之后,河北省宣布调整邢台市部分行政区划,撤销邢台县、任县、南和县,设立任泽区、南和区,并将邢台县区域分别划给襄都区和信都区。虽然不知道下一个会是谁,但可以肯定的是,这份名单不会短。城市扩容对于那些被扩容的地方来说,无疑是麻雀变凤凰的好事,对当地发展和楼市也会产生深远影响。相信,此刻四平、新津、蓬莱、长岛、邢台县、南和县等被扩容区的楼市正在用扩容为自己背书、摇旗呐喊。那是不是说,这些被扩容的地方的房子就可以蒙着眼去买了呢?尤其是投资买房利好是有,但未必就可以蒙着眼买房。若你是一个楼市里的价值投资者,而不是追涨杀跌的炒家,你最好拿着放大镜去剖析不同城市扩容背后的差异。就上述城市而言,当下正在进行的扩容,主要分两种形式:一是,外延吞并式扩容。准确的说,就是把之前不属于自己管的地方,纳入行政区管辖范围。譬如,长春扩容公主岭市就是如此。之前公主岭由四平市代管,虽然其在地理上紧挨着长春,但终究是两家人。通俗点儿说,外延式扩容,就是把被人的孩子过继给自己。二是内涵变更式扩容。所谓内涵式扩容,就是把本来在行政上属于自己(代)管辖的市、县、区变成市辖区,换句话说,就是把干儿子变成亲儿子。成都扩容新津,烟台扩容蓬莱、长岛,邢台扩容邢台县、任县、南和县,包括之前的重庆主城区扩容,都是属于这种情况。这两种形式的扩容对扩容方和被扩容方影响是不一样的。一般来说:外延式扩容对扩容方的利好要大过被扩容方。外延吞并式扩容是实质性的扩容,其做大了扩容城市的蛋糕,让一个城市面积、GDP、人口出现大幅增长,至少从统计的角度是如此。但若被扩容进来的一方,并没有变成直辖区(亲儿子),只是过了户的干儿子,享受到的利好相对有限。因为在这种情况下,被扩容方虽然名义上归扩容方管辖,但其财权、发展规划等都相对独立。虽然扩容方也会对其有一定倾斜,但仍会优先考虑市辖区,而且落地实施中还有行政上的掣肘。所以,对于准备杀入公主岭楼市的投资者而言,最好还是先喝口水冷静下。内涵式扩容对被扩容方的利好要大过扩容方。这种扩容虽未让扩容城市的总盘子扩大,但却让扩容城市的市辖区面积扩大了。所谓市辖区就是市直接管理的区域,也就是市主城区,规划统一、公共服务统一,拥有着一个城市最优质的教育、医疗、基础设施等资源。所以,当被扩容区变成市直辖区时就意味着接下来会有大量资源向其倾斜,而且不会有行政上的掣肘。此次上面同意烟台“直辖”的蓬莱、长岛两地,里面或许有渤海湾海底隧道建设的考量,不过也将助力烟台告别没有地铁的历史。按照发改委要求,建设地铁,需满足“财政收入亿、GDP0亿、市区常住人口万”三个门槛。烟台的经济实力与省会济南可以说不差上下,所以在GDP和财政收入两项指标上都无问题,虽然常住人口超过万,但市城区常住人口仅有多万,不达标。蓬莱、长岛撤县(市)设区之后,烟台市主城区常住人口有望增加到万,这就迈过地铁准入门槛。而烟台一旦有了修地铁的资格,作为主城区一盘棋考量的蓬莱、长岛也是有机会通地铁的,再加上渤海湾跨海通道起点的加持,未来烟台的发展重心都有可能往蓬莱、长岛倾斜。所以,于蓬莱、长岛而言,这是一次改变其发展基本面的利好。不过,这也要辩证地去看,这种逻辑成立的前提是扩容城市的能量足够大,外溢能力较强。不然的话,利好变现将会遥遥无期。比如邢台,虽然也是内涵式扩容,但邢台县、任县、南和县享受到的利好显然是没法和烟台蓬莱、长岛,成都新津相比的。那么,接下来,还会有哪些城市的扩容机会较大呢?下面这张图表可以给我们提供一些参照。扩容之前,长春的面积在国内主要城市中,就已名列前茅,但这仍未妨碍其扩容公主岭市,那么由此类推,像武汉、郑州、西安、南京、厦门、广州、深圳、上海这些,经济发展势头强劲、人口密集且面积相对较小的中心性城市,岂不是更有机会扩容!(注:表内单位为平方公里)由于这些城市的能级更大,一旦扩容,楼市机会也将更加明显。如郑州常住人口已破千万,行政区面积仅多平方公里,而其市辖区仅有平方公里,仅是深圳的一半(深圳的市辖区面积几乎就是其行政管辖面积)。作为中原城市群的带头大哥,中部崛起的发动机之一,其未来无论是外延式扩容,还是内涵式扩容都是有可能的,有可能是相伴着发生。一旦扩容,那些被扩容进去的地方,楼市机会还是蛮大的。总之一句话,想打扩容的新,首先看城市能级,其次看扩容形式,是外延式还是内涵式。如果城市能量是“大天位”级的,如深圳,不管是外延式扩容,还是内涵式扩容,机会都不低;若能量稍弱些,如烟台、长春这种,机会上,内涵大过外延。
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