文／杨峻蒲阳
当前的调控政策，尤其是限价政策，让以往我们估算房价的那个简单公式：房价=楼面地价+开发成本（相对固定值）基本失效了。如果用弹簧来类比当前房价和地价之间的关系，地价视作弹簧的底端，房价视作顶端，那么因为当前的限价政策的存在，成都各区域的地价房价关系如同一个被压缩的“弹簧”。一旦施压因素消失，被压缩得越狠的地方，弹簧的反弹力度越大。
限购政策，年让开发商们去了三个地方
地价上行而房价受限，对开发商而言就是不敢再贸然拿地，因为没有利润可图，更严峻的情况，甚至是亏本。但年这样的情况毕竟还少，因为要么高价地块还没到转化为产品入市的时候，要么开发商可以凭着资金实力再扛上一阵子，期望限价的那根线可以缓缓向上松动一丝丝再卖房子。
限价+限购的双限政策之下，开发商将目光聚焦到了三个区域，仁寿视高、新津和青白江。撇开视高这个既不限价又不限购的区域不说，新津和青白江两个区域的表现其实不尽相同。
开发商对青白江区域的土地“哄抢”表现在明面上，金科、佳兆业、人居、万科、美的、新城控股等品牌房企相继抢滩，通过公开招拍挂市场拿地。一年时间，青白江区土地价格从元/㎡增长到元/㎡，增幅达到惊人的%。相应地，住宅均价也从元/㎡上涨至-元/㎡的水平。
新津尽管也曾拍出过元/平方米的高价地，但土地放量规模明显少于青白江区。微妙的是，土地收并购的情况显著增多，据不完全统计，年，新津县有超过亩的土地完成了收并购交易，龙光、领地、新城控股、恒大等房企不约而同选择了这样的方式在新津获取项目。
上图是界面新闻成都楼市频道根据年成都楼市的商品房预售价格“红线”绘制而成的限价地图。以青白江为例，该区域由于属于成都划定的“11+2”中心城区范畴，因此限价“红线”也在元/平方米这一档，地价与限价红线之间较大的差距，意味着可观的投资开发获利空间，因此整个年，青白江的土地市场异常活跃，风头无两。
青白江和新津：筑就成都房价的“弹簧底”
分析年成都楼市经营性用地商品住宅供销存价数据，不难得出两个结论：
1、当前在“11+2”的中心城区圈层格局下，城市趋势为向东、向南发展。与此对应，东南方向区域内的房产投资最被看好，房价上涨的预期动力最为充足；
2、郊区新城中青白江表现可谓“异军突起”，土地表现为供销两旺，成交面积达亩，仅次于风头正劲的天府新区。
对应到房价来看，我们发现一个有趣的现象：位于成都东北侧的青白江区虽然土地表现活跃，但房价却低至元/㎡。此外，房价低位区域还有位于成都西南侧新津县，房价仅为元/㎡，成为同一城市环域中的房价南北托底区域。
如果把“青白江-新津”做一个连线，青白江和新津既是当前成都同圈层中房价一南一北的两个低点，同时也为地价上涨迅猛区域，“价格上涨预期”的弹簧被急速挤压。
而如果联系成都城市发展方向来看，青白江、新津则正好构成了整个城市房价上升的“弹簧底”。以青白江、新津连线，以东为“东进、南拓”的大方向，正好符合了城市化快速发展、城市发展红利急速兑现的区域特征。
作为“11+2”中心城区之一，年青白江必将迎来更强劲的价值“补涨”。纳入到“主城区”范畴的青白江，其房价本身带有“调和”整个成都主城区房价波动幅度的“使命”，在之前的高价项目陆续完成备案消化，新盘限价+摇号的进一步“精准”调控之下，成都的大批投资者加速汇集青白江，青白江房价自然有了更多的向上释放的空间。
“弹簧底”青白江的机会
同样是“弹簧底”区域，青白江和新津面临的机会截然不同。楼面地价元/平方米和住宅限价元/平方米确实已经将新津的房价“弹簧”压缩到了极致状态，但在这样的状态下，新津市场面临的将是供应荒，后续开发商没有进入新津市场的信心。
青白江则不一样。一方面，地价和房价之间仍有可观的获利空间，则青白江的地价水平还将在年随着一次次的土地出让被一步步抬高。另一方面，纳入到主城区序列的青白江房价同样将向主城区限价红线一步步靠近。这就是说，青白江给开发商、买房人都提供了进入机会。
除了价值补涨带来的高价值预期外，强劲的市场需求也是青白江楼市将房价的这个弹簧上限极速跟主城区拉齐的充分动力之一。
从库存方面来看，青白江表现为供不应求，存在巨大的供应缺口。年，大成都商品住宅市场成交下降超过万方，价格持续走高，市场严重供不应求。而青白江年商品住宅销售备案总面积同比增长50%，超过87万方，供应仅43万方，存量仅19万方，区域住宅去化周期仅3个月，是成都住宅去化周期最短的区域。
新纳入中心城区范畴的青白江，房地产市场供应缺口明显。自年7月2日被划归进成都“主城区”后，青白江楼市一直在悄然“蓄力”。从青白江近一年的房价走势来看，住宅成交量价均升，回暖趋势明显。新房均价从年11月的元/㎡到年12月的元/㎡，仅一年时间，青白江的房价涨幅达到了77%。
△青白江年新房均价走势（数据来源：成都中成房业）
以金科、佳兆业、人居、万科、美的、新城控股为主的品牌房企纷纷入局，看重的并不仅仅是青白江因为不限购而“有市”，更重要的，当然是在价格弹簧拉平“主城区”水准的这个趋势中，青白江还有充分的溢价空间。当然，这对于买房人来说，更意味着在整个成都楼市的这个房价弹簧底部区域，不仅有下手机会，更有在“弹簧”的受压因素撤除之前，先期享受一波房产投资获利的机会。
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