年卖房留心了！新规下，4种房子统统纳入“升值通道”，好好留着
房地产市场快速发展已超过20年，在此期间，早买房的人赚得盆满钵满，充分享受到房价上涨带来的财富盛宴，无论你的房子在大城市，还是小城市，不过是赚多赚少问题。有人说，自己就一套自住房，谈不上赚不赚，话虽如此，但相比晚买房的人，少花钱不也是赚嘛，而且就算改善换房，也有置换的资本。不过，随着楼市分化，未来未必还重复过去的样子。为什么这么说呢？
这两年大家明显能感受到楼市并没有过去那么火热了，反映在房价上，就是价格上下幅度都不太明显，即使出现了一些所谓的“万人摇号盘”，那不过是一些“新房与二手房价格倒挂的楼盘”。其实，楼市之所以能保持这么久的“平稳态势”，与三个原因分不开：一是城市化速度放缓，房地产行业高峰期正在过去；二是国家对房地产的态度由“支柱产业”向“不以房地产刺激短期经济发展”转变，特别是房住不炒提出以后，国家对楼市的长效管控机制正在发挥作用。
第三个原因是住房存量也在趋于饱和，按照央行发布的报告显示，现在城镇家庭户均住房达到了1.5套，即使与发达国家相比，我们的人均住房面积也相差无几，但每年仍旧有万套左右的房子竣工，说到底，住房总量已经不怎么缺了，而且有的地方还出现了过剩。因此，按照经济学上的供需决定价值理论，意味着未来并不是任何房子都能“普涨”，当然，持有房产的人也不必苦恼，通过过去经验发现，楼市其实还是一个“政策市”，受到政策照顾的房子往往更抗跌、也更具成长价值。年卖房留心！新规下，这4种房子统统纳入“升值通道”，好好留着，懂行人已“悄悄”入手。
第一种，地段好、密度低、质量好的老旧房。
对老旧房的印象一般都停留在“外观破旧”、“小区儿童设施缺乏”、“没有电梯，老人上下楼不方便”、“停车位严重不足”、“小区没有物业或者管理混乱”等等。不过，这在过去是问题，但在未来不算什么大问题。因为，随着棚改退出，大拆大建成为过去式，未来对城市更新的重要内容就是“对老旧小区进行升级改造”。
在最新的国家报告中提及，要有序推进老旧小区改造，鼓励有条件的加装电梯，完善配套设施。今年安排了3万9千个小区改造，改造对象是年前建造的房子。但我们知道，根据改造内容，不同的老旧小区，改造后的效果也是不一样的，比如说，地段是没法改变的，还有小区的容积率也是没法改变的，楼间距是多少还是多少，房屋本身的建筑质量也变不了。所以，改造后真正能获得升值的是那些地段好、密度低、质量好的老旧房。因为地段好，意味着配套齐全，密度低意味着增加停车位、绿化、体育娱乐设施，甚至加装电梯等都有施展空间，而建造质量好的老旧房居住安全感和舒适度都会高很多。
第二种，核心城市与卫星城“连接地带”房子。
在6月19日到22日的短短4天时间里，接连出现一些地方的区划调整，比如成都新津县调整为新津区，四平代管的公主岭市调整为长春市代管，烟台下面的蓬莱市、长岛县合并为蓬莱区。当然，也有通过建立特别合作示范区形式来扩展城市纵深，比如南京与马鞍山、滁州建立一体化示范区，与淮安建立特别合作区，还比如深圳与汕头建立“深汕特别合作区”，有专家建议继续扩容。可以看出，各个核心城市都在以不同形式在“扩容”，这已经成为一种发展趋势，最有机会的就是核心城市周边的卫星城。
而在本次国家大会上，也明确提出“发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”。也就是说，当下的城市“扩容”是顺应大势，得到国家政策支持的。这让我们联想到国家今年发布的“关于完善市场经济体制意见”文件，其中指出，要放开落户限制，城市群内户口通迁，推动公共资源向实际服务人口规模转变。简单的理解是，核心城市与周边的卫星城越来越像“一家人”，随着核心城市产业外溢和轨道交通建设，以及人口入驻，最受益的无疑是核心城市与卫星城的“连接地带”的房地产市场，房产享受到巨大的增值潜力。
第三种，经济发达县城的房子。
发改委日前下发了《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，文件提及的目标是为扩大内需和实施新型城镇化战略提供支撑。从文件内容看，对县城发展的布置非常全面和有力度，比如补齐县城公共设施和服务能力、环境卫生、产业培育等方面的短板，而这些项目正是县城长期发展的掣肘，国家已看到并着手改变。
当然，中国有这么多县城，无论是资源还是财力，不可能面面俱到，所以，选取了个县城作为新型城镇化建设示范名单，东、中、西、东北都有，东部最多，经济也最发达，而其他县城也都是地区出类拔萃的代表，经济底子都还不错。可以看到，在国家政策支持下，这些新型县城将迎来全新改变和强劲发展，而在这些县城的房子自然能享受到城市发展的红利。所以，在此，我们也要纠正一个观点，不要认为只有一二线城市才有房地产，我们还发现一些经济发达的县城，本身也是城市群和大都市圈的一员，其房产发展潜力得天独厚。
第四，优质教育集中区的房子。
这些天关于学区房热议的一个话题就是“北京西城区实行多校划片新规，要求在7月30日以后开始施行”，简单地理解就是，你所住的小区不是像以往那样只对应一个学区，而是片区内多所学校，最终摇到哪所学校就上该校。其实，据不完全统计，目前除了北上广深等一线大城市外，还有成都、西安、武汉、南京、青岛等十多个省会城市和计划单列市也在试点划片入学。从教育部教育督导局局长田祖荫日前的表态来看，多校划片是一种趋势，其目的就是要做到教育资源的均衡，大家都有机会享受到优质教育的机会。为此，一些优质教育集中区域的房子更具价值，如何理解呢？
一般说来，如果一个区域的优质学校少的话，通过多校划片后，反而使原来固定在好学区的房子迎来不确定性，但如果本区域好学校比较多，那就不一样了，每个小区都能享受到相对优质的教育资源，上好学校的概率大增，那么，势必会吸引更多的其他非本区域的家长来买房置业，依据需求决定价值原理，这些优质教育集中区域的房子自然就更容易进入“升值通道”。
通过以上介绍可知，就房君的理解，随着房地产发展规律以及国家对楼市的长效管理，楼市整体平稳可期，但就房子本身来讲，由于所处的城市、所对应的政策不同，随着时代的发展，其价值分化也在所难免。
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