作者:智学居住

5月27日,成都市第一次在正式文件中明确,新津区正式升级为“中心城区”。

四川天府新区(成都直管区)、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区。

那么,很多小伙伴就有问题了!新津区的升级“中心城区”后:

住房限购政策会相应调整么?

对新津区后续楼市有何影响?

我们今天今天好好分析一下。

新津升“中心城区”

住房限购政策会调整么?

首先,我们来看看新津区的升级“中心城区”后,住房限购政策会相应调整么?

我们知道,在升级之前,新津区虽然撤县设区,但仍然属于成都“三圈层”。

而成都目前的限购政策是实行“区域限购”,将成都一、二、三圈层各区划分为5类(我们以A/B/C/D/E代替)。

▲成都限购区域划分

其中,A、B、C、D四类限购条件非常严格,需购房家庭具有2年以上的户籍或社保,或者户籍+至少1年社保。

而E类限购条件则相对宽松,仅需成都户籍即可购房,且无大成都家庭住房套数限制。

成都除了分类限购,还有区域交叉限购,条件如下:

在之前,新津区属于三圈层,执行E类限购条件。也就是说新津区购房,仅需需成都户籍即可购房,且无大成都家庭住房套数限制。而且,新津区户口只能购买E类范围内的住房。

现在,新津虽然升级为“中心城区”,但限购条件仍然按照三圈层来算,也就是仍然属于E类,与之前并无变化。

同样的情况还有青白江区,虽然早已是成都“中心城区”,但仍按E类限购条件执行。

“中心城区”新津

值得买么?

既然新津区升级为“中心城区”,那么肯定也有会人问:

新津区的房子,值得买么?

我们先来分析一下新津楼市的现状。

新津目前有三大板块比较热门,北面花源板块、东面岷江新城以及新津老城区。

▲新津区三大热门板块

花源板块——宜居地铁+TOD加持

位于三个重点板块的最北侧,区域内有地铁10号线二期经过,成都首批次规划的13个TOD示范项目之一的新津站正位于板块内,同时著名的牧马山别墅区也位于该区域,因此花源镇板块不仅有地铁及TOD加持,同时环境也较为宜居。

目前区域内新房有龙光玖龙府、吉宝沁风御庭、置信牧山丽景、保利荔园天府和悦、龙湖悠山郡|千山新屿、铁投牧山溪岸、领地天府蘭台、中交牧山美庐等,多为别墅项目。

新津老城区——配套充足,界面老旧

该板块作为新津的县城,商业、教育、交通等各方面配套当然也更加充足,只是部分片区城市界面还比较老旧。

目前板块内待售及在售新盘较多,有恒大林溪郡、隆鑫首府、花样年看今朝、五津望江名门、融创翰林学府、雅居乐锦等,部分已经售罄。

岷江新城——享天府新区红利

岷江新城板块位于新津东侧,隶属天府新区西翼,被定位为天府新区成眉战略新兴产业功能区,发展前景显而易见。从规划来看,岷江新城发展潜力较大。

目前板块内待售及在售新盘有水韵雅苑、恒大天府城邦、中洲天府珑樾、融信澜天等。

土地市场

据统计,-年间,新津区共拍出近20宗地块。

▲-年新津区土拍情况表

进入年,尽管新津区热度上升,但土拍场上不见硝烟,年3月31日,新津的84亩住兼商地被花样年元/㎡底价抄得。

新津区的地王,在年10月24日,由太行瑞宏以元/平的楼面价、溢价率85%竞得,创下新津地价新高。

新津土地市场的火热主要集中在年上半年,保利、中洲控股、融信、花样年、雅居乐、金融街等品牌房企纷纷进驻。

从整体远郊市场来看,新津区的楼面地价基本上领跑远郊市场——最高楼面价平均楼面价近元/㎡,远超远郊其他区域,平均楼面价甚至可以媲美郫都、新都等区域。

新房市场

不仅土地市场,新津在新房市场表现同样抢眼,甚至超过了某些近郊区域。

在年1月——年9月,新津的住宅价格从年初的元/㎡到9月的元/平米,9个月时间,上涨幅度达到54%。新津在年这波涨价潮中,上半年因不受限购政策的影响,房价较之往年有大幅度提升。

因成都南拓,搭着天府新区的车,新津的房价一路而上。

自摇号以来,新津房价就已经从五六千成功破万,成为远郊中量价成交方面的佼佼者。在远郊大部分楼盘都愁卖的时候,新津不少低价楼盘已经实现清盘。甚至,在摇中率方面,也出现过0.74%、3.51%这样的低摇中率,这样的概率在近郊都难得一见,何况远郊?

但是,在年-年之间入住的大牌开发商的楼盘陆续入市,这也导致新津区的新房售价水涨船高。

金沙城云津观棠:1元/㎡;融创翰林学府:元/㎡;

雅居乐锦城:-元/㎡;保利荔园天府和悦:元/㎡;

龙湖悠山:-1元/㎡;领地天府兰台:元/㎡;

融信澜天:-元/㎡;新城金樾府邸:元/㎡;

中洲天府珑悦:元/㎡……

新房价格方面,年至今新津县的新房单价最低约元/㎡,最高约元/㎡,多数新房均价集中在—1元/㎡之间,整体上来说并不便宜,我甚至觉得有点贵了!

诸如恒大、太行瑞宏,雅居乐、金融街、融创、花样年等新盘,摇号中签率高,销售情况并不乐观。大部分都进入顺销状态……

整体来看,新津的新房均价跨度较大,虽仍存在少量县城级的“千元房”,但多数规划较好、区位较好、配套较好的新房均价已达到甚至赶超成都二圈层新房均价水平。

二手房市场

据显示,目前新津二手房均价万元左右,多数房源集中在新津老城区。

能买到的次新房并不多,而且价格也并不便宜。如果你想去新津区买二手房,大可不必!

新津区的房价会涨?

年12月27日,随着地铁10号线的驶入,新津正式成为成都三圈层第一个步入“地铁时代”的区域。

新津区的设立,升级为“中心城区”,也并不会改变新津楼市的基本面。短期内,对于新津的房价,也不会有多大的影响。更不要期望新津区房价能立马上升一个台阶!

未来新津区将加速融入成都二圈层区域,房价或许也将逐步和二圈层接轨。但,这不是短期之内可以赶上的,需要几年,甚至十余年的时间!

值得去新津区买房么?

话说回来,现状的新津,虽然升级为“中心城区”,但事实上他依旧属于“三圈层”。

相对于成都一圈层,二圈层,无论区域位置、产业配套、人口需求,都无法和一、二圈层相提并论。

我们从二圈层的二手房成交上看,随便一个区二手房成交量,新津和其都不是一个量级。新津区的区位辐射度太低,二手房流动性差,这直接关系到房产投资的回报率以及风险。

况且,现在新津区的新房价格也并不便宜……

①所以,如果你有成都一二圈层购房资格,但想蹭热度去新津买房投资,我奉劝谨慎又谨慎!

②如果你没有成都一二圈层购房资格,短期(两年)内也不会拥有资格,有特别看好未来的成都,那么是可以买的,虽然短期内你不会有多大回报,但毕竟,未来的新津还是值得期待。

③如果你在双流或是3号线及10号线附近上班,又实在买不起一二圈层,那么可以选择新津性价比较高的新房。

④但如果你工作生活本是在成都一二圈层,但你想去购买新津区自住,你也要谨慎。虽说地铁已经开通,但是每天的两小时来回通勤你是否受得了?房子是用来住的,首先要住的舒服。

⑤当然,如果你是新津地缘性购房自住,这个没问题,哪里住着方便舒适就买。

地铁开通的区域价值已提前释放,“撤县设区”升级“中心城区”对于新津区短期内的楼市提升不会有什么明显作用。

但从长远来看,肯定是有利好的。在地铁通车的推动下,新津的TOD建设、撤县设区、城市建设等利好都会加速到来,也会受到更多品牌房企和购房者的

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