城市大扩容时代来了,最好的买入机会在

文

白羊

“提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。”

这是4月初印发的中央文件《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中内容，既代表了高层在城镇化2.0时代的基本共识，也预示着城市扩容在年全面提速。

在酝酿了两月后，城市“大扩容时代”全面到来。这不，短短一周内，就已有4个城市宣布扩容。

上周，国务院批复同意撤销成都市新津县，设立新津区。

西部双雄之一的成都继代管简阳、设立“东部新区”之后，再次完成城区扩围。值得一提的是，另一雄——重庆前不久也将主城区由9区扩容到21个区。

就在同一天，吉林宣布，经国务院批复同意，将原由四平市代管的县级公主岭市改由长春市代管。扩容后，长春市的面积扩大了25%至2.46万平方公里，总人口则增加至万人。

紧接着是烟台，经国务院批复同意，撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域。

之后，河北省宣布调整邢台市部分行政区划，撤销邢台县、任县、南和县，设立任泽区、南和区，并将邢台县区域分别划给襄都区和信都区。

虽然不知道下一个会是谁，但可以肯定的是，这份名单不会短。

城市扩容对于那些被扩容的地方来说，无疑是麻雀变凤凰的好事，对当地发展和楼市也会产生深远影响。

相信，此刻四平、新津、蓬莱、长岛、邢台县、南和县等被扩容区的楼市正在用扩容为自己背书、摇旗呐喊。

那是不是说，这些被扩容的地方的房子就可以蒙着眼去买了呢？尤其是投资买房

利好是有，但未必就可以蒙着眼买房。

若你是一个楼市里的价值投资者，而不是追涨杀跌的炒家，你最好拿着放大镜去剖析不同城市扩容背后的差异。

就上述城市而言，当下正在进行的扩容，主要分两种形式：

一是，外延吞并式扩容。

准确的说，就是把之前不属于自己管的地方，纳入行政区管辖范围。譬如，长春扩容公主岭市就是如此。之前公主岭由四平市代管，虽然其在地理上紧挨着长春，但终究是两家人。

通俗点儿说，外延式扩容，就是把被人的孩子过继给自己。

二是内涵变更式扩容。

所谓内涵式扩容，就是把本来在行政上属于自己（代）管辖的市、县、区变成市辖区，换句话说，就是把干儿子变成亲儿子。

成都扩容新津，烟台扩容蓬莱、长岛，邢台扩容邢台县、任县、南和县，包括之前的重庆主城区扩容，都是属于这种情况。

这两种形式的扩容对扩容方和被扩容方影响是不一样的。

一般来说：

外延式扩容对扩容方的利好要大过被扩容方。

外延吞并式扩容是实质性的扩容，其做大了扩容城市的蛋糕，让一个城市面积、GDP、人口出现大幅增长，至少从统计的角度是如此。

但若被扩容进来的一方，并没有变成直辖区（亲儿子），只是过了户的干儿子，享受到的利好相对有限。

因为在这种情况下，被扩容方虽然名义上归扩容方管辖，但其财权、发展规划等都相对独立。虽然扩容方也会对其有一定倾斜，但仍会优先考虑市辖区，而且落地实施中还有行政上的掣肘。

所以，对于准备杀入公主岭楼市的投资者而言，最好还是先喝口水冷静下。

内涵式扩容对被扩容方的利好要大过扩容方。

这种扩容虽未让扩容城市的总盘子扩大，但却让扩容城市的市辖区面积扩大了。

所谓市辖区就是市直接管理的区域，也就是市主城区，规划统一、公共服务统一，拥有着一个城市最优质的教育、医疗、基础设施等资源。

所以，当被扩容区变成市直辖区时就意味着接下来会有大量资源向其倾斜，而且不会有行政上的掣肘。

此次上面同意烟台“直辖”的蓬莱、长岛两地，里面或许有渤海湾海底隧道建设的考量，不过也将助力烟台告别没有地铁的历史。

按照发改委要求，建设地铁，需满足“财政收入亿、GDP0亿、市区常住人口万”三个门槛。

烟台的经济实力与省会济南可以说不差上下，所以在GDP和财政收入两项指标上都无问题，虽然常住人口超过万，但市城区常住人口仅有多万，不达标。

蓬莱、长岛撤县（市）设区之后，烟台市主城区常住人口有望增加到万，这就迈过地铁准入门槛。

而烟台一旦有了修地铁的资格，作为主城区一盘棋考量的蓬莱、长岛也是有机会通地铁的，再加上渤海湾跨海通道起点的加持，未来烟台的发展重心都有可能往蓬莱、长岛倾斜。

所以，于蓬莱、长岛而言，这是一次改变其发展基本面的利好。

不过，这也要辩证地去看，这种逻辑成立的前提是扩容城市的能量足够大，外溢能力较强。不然的话，利好变现将会遥遥无期。

比如邢台，虽然也是内涵式扩容，但邢台县、任县、南和县享受到的利好显然是没法和烟台蓬莱、长岛，成都新津相比的。

那么，接下来，还会有哪些城市的扩容机会较大呢？下面这张图表可以给我们提供一些参照。

扩容之前，长春的面积在国内主要城市中，就已名列前茅，但这仍未妨碍其扩容公主岭市，那么由此类推，像武汉、郑州、西安、南京、厦门、广州、深圳、上海这些，经济发展势头强劲、人口密集且面积相对较小的中心性城市，岂不是更有机会扩容！

（注：表内单位为平方公里）

由于这些城市的能级更大，一旦扩容，楼市机会也将更加明显。

如郑州常住人口已破千万，行政区面积仅多平方公里，而其市辖区仅有平方公里，仅是深圳的一半（深圳的市辖区面积几乎就是其行政管辖面积）。

作为中原城市群的带头大哥，中部崛起的发动机之一，其未来无论是外延式扩容，还是内涵式扩容都是有可能的，有可能是相伴着发生。一旦扩容，那些被扩容进去的地方，楼市机会还是蛮大的。

总之一句话，想打扩容的新，首先看城市能级，其次看扩容形式，是外延式还是内涵式。

如果城市能量是“大天位”级的，如深圳，不管是外延式扩容，还是内涵式扩容，机会都不低；若能量稍弱些，如烟台、长春这种，机会上，内涵大过外延。