作者:成都买房那些事儿
图据摄图网
最近随着成都主城区接连几块土地以较高的楼面价成功拍出大家都产生了一些疑问——未来成都房价走势将会如何未来刚需购房者还能不能买入主城区
对此很多网友在我们的购房群里面展开了热烈的讨论持各种观点的都有。很多开发商、置业顾问、中介也开始乱带节奏。
一些购房者认为随着土地价格的攀升未来成都主城区低地价项目消化完毕之后高地价项目密集入市并且大部分都将以改善大户型为主届时可能单价和总价都会很高远非普通刚需购房者所能承受的。
当然也有很多网友不认同这种观点认为在“房住不炒”的主基调下楼市调控一直在加码未来的房价不太可能出现较大幅度的上涨。
网友在购房群内的讨论
确实对于一些网友的担忧我们完全可以理解。从一定意义上来讲“面粉”的价格是影响“面包”价格的重要因素但并非唯一因素。就算有影响这个影响具体能有多大成都现有的低地价房源还能支撑多久
要回答这些问题我们就必须用最真实的数据进行分析用最严密的逻辑进行思考。所以下面这部分内容可能会对你有所帮助
带着疑问我们对年以来大成都范围内不含简阳招拍挂市场成交的余宗、总计建设用地面积近15万亩、规划建筑面积超2.5亿㎡的涉宅用地纯住宅用地、住兼商用地、商兼住用地进行了系统的统计分析试图还原成都涉宅用地楼面价的真实情况。
维度01各圈层涉宅用地楼面均价走势
我们对年以来各圈层的涉宅用地楼面价进行了简单的平均处理便已经发现了一些有趣的现象。
从三圈层楼面价的整体格局上看随着远离城市核心区域楼面价逐渐下降完全符合城市蔓延发展的普遍逻辑。年成都涉宅用地楼面价出现了明显的下降这源于汶川地震对城市发展的影响。年开始全国房地产市场进入复苏期并于年进入繁荣阶段对应的是成都一圈层涉宅用地楼面价的迅速攀升一圈层楼面价与二三圈层的差距明显拉大而二三圈层虽然也出现了一些上涨但整体来看仍处于同一区间。这与当时成都的城市建设情况完全吻合在那一时期成都的城市建设基本集中于传统主城六区也就是现在的一圈层区域人们对于二、三圈层的概念还停留在“郊县”“农村”的概念。
年10月天府新区正式获批成为中国第11个国家级新区算是正式拉开了成都二圈层大规模建设的序幕南部的天府新区也迅速从“城郊”上升为炙手可热的房地产开发热点区域随之而来的是涉宅用地楼面价的水涨船高。-一年时间二圈层的整体楼面价便从.7元/㎡上涨到了.4元/㎡。
年之后中国房地产步入新一轮的发展周期成都土地市场同样迅速升温一、二、三圈层楼面均价涨幅度分别为65.4%、.8%.9%三圈层土地价值迅速崛起。年底成都土拍引入限价熔断机制以控制土地价格过高。年土拍限制继续升级实行限价抽签竞得竞商业自持竞无偿移交租赁住房、人才公寓用地等。年成都5.15新政对购房者限制升级土地市场遇冷迎来流拍潮一二圈层的土地楼面均价均回落。
而进入年成都“11+2”中心城区推出多宗优质地块引来多家房企的争夺楼面价多次被刷高一二圈层楼面均价回升截止年7月31日年一圈层楼面均价为.4元/㎡二圈层楼面均价.1元/㎡三圈层.2元/㎡。
维度02楼面价土地规划建筑面积时间三维交叉分析
为了更加清晰的了解各区域楼面价的变化情况我们以时间为横坐标、楼面价为纵坐标以气泡大小表征地块规划建筑面积对余宗土地进行三维交叉分析得到了以下三张图表。
■一圈层
数据来源中指数据库
年之后一圈层大体量宅地供应明显减少小地块楼面价迅速上升武侯区、锦江区作为成都房价高地楼面价提升尤其明显而文章开头提到的高价地建设用地面积基本都在50亩左右甚至更小。随着成都城市发展“十字方针”的不断落实“中优”降容政策带来的土地容积率明显下降已是不可逆的趋势。
在图中也有些反常的数据信息~年高新区和金牛区低价地块仍存在一些体量大、楼面价低元/㎡的地块这些土地分别由成都高投、成都城投取得。简单介绍一下成都高投成都高新投资集团有限公司是成都高新区党工委管委会批准成立的国有独资有限责任公司承担高新区基础设施、公建配套、民生工程、产业园区、商业地产建设开发。
■二圈层
数据来源中指数据库
随着成都城市的发展二圈层已经是成都房地产市场成交的主力区域相对应的是土地供应量的大幅度提高年之前成都二圈层各区宅地楼面价相对稳定成交不少大体量地块。年“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间发展策略被制定开辟城市永续发展新空间打造全市经济社会发展“第二主战场”二圈层各区域分化愈发明显天府新区作为成都发展的核心土地市场活跃价格不断攀升龙泉驿区受“东进”政策利好影响迅速成为成都城市发展新热点。在购房限制政策的刺激下南部的双流也得益于购房客群的分流万元以上的高价地频出。而处于“西控”区域的温江、“北改”区域的新都、青白江等区域宅地价格相对温和。
■三圈层
数据来源中指数据库
从成都城市发展的客观阶段上说三圈层尚不是成都房地产市场的主战场与此对应的是宅地楼面价的整体平稳。年由于限购政策出现了购房客群的明显向外圈层挤压现象开发商也加大对三圈层的布局三圈层整体楼面价从元/㎡以下区间为主上升为-元/㎡区间为主随着“5.15新政”对三圈层购房资格的限制三圈层土地市场有所降温。
维度03短期内可进入商品住宅市场的宅地楼面价区间分布
为了进一步了解未来短期内成都房价的可能分布情况我们对年以后成交的涉宅用地楼面价进行了统计并按照楼面价区间段进行切割分析以了解各楼面价区间内的建设用地量级以及比例。
■一圈层
数据来源中指数据库
一圈层规划建筑面积量居多的两个楼面价格段分别为~元/㎡、~元/㎡对应的量分别为.8万方、.0万方分别占近三年成交总量的22.0%、20.1%。楼面价超过元/㎡的总规划建筑面积为.2万方其中~元/㎡占一半为76.5万方。一圈层高价地集中在武侯区、锦江区、金牛区的核心稀缺地段楼面价不断被推高会影响购房者对未来房价的预期但-元/㎡的土地仍是主流。
■二圈层
二圈层分段楼面价规划建筑面积量表现并不呈现规则的正态分布特征~元/㎡区间段的土地规划建筑面积达.5万㎡。其次是~元/㎡区间段对应的土地规划建筑面积达.7万㎡。二圈层的楼面价分布规律恰好体现了区域发展的不均衡性。二圈层的发展不同于一圈层的蔓延模式而是以离主城区一定距离的某区域为核心进行点状发展这些核心点多为历史上的卫星城、产业集中发展区、新规划的新兴人居片区。因此核心区域的楼面价相对较高的同时也存在大量非核心区域的土地以较低的价格成交。二圈层楼面价超过元/㎡的地块所处位置具有优势主要集中在华府板块、大面板块。
■三圈层
数据来源中指数据库
三圈层规划建筑面积量最多的楼面价格段为~元/㎡、对应的总量为.1万方占近三年总供应量51.2%。高价地未过万且成交量较少主要集中于新津县。
结语
随着成都城市的快速发展核心区域的土地必然愈发稀缺但并不意味着楼面价高于新房市场售价的土地已经成为主流从规划建设用地的量级上来看这毕竟仍是少数。综合考虑建安成本、税费、以及开发商的合理利润空间目前主流楼面价的土地在转化为商品房时并不会对现有市场格局造成过于巨大的冲击。
另一方面已建设项目中仍有大量的存量房源举个极端的例子前段时间闹得沸沸扬扬的“万人摇号”仁恒滨河湾项目时隔十余年推出二期以低于同项目二手房近万元的价格备案成为一时传奇该项目也尚有三期房源还未推出。在一些成都本地研究机构的文章中也多次提到成都可统计的低地价存量房源体量仍能支撑市场销售不短的时间。
当然低地价不代表绝对的低房价高地价也不代表绝对的高房价本篇文章也仅是选取一个客观的数据维度进行分析以期掌握更多的真相。
客观看待楼面价高低客观判断自身的购房实力和真实需求不盲目跟风掌握真相才能做出正确的判断。
最后对于高价地入市引发的讨论借用业内大咖“吴思竹”的“十六字真言”送给各位购房者朋友按需入市保持节奏擦亮眼睛拒绝恐慌。
综合自中指研究院、吴思竹等
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